Llevar muchos años rentando una casa no significa que automáticamente puedas convertirte en su dueño. Aunque existen figuras legales como la prescripción adquisitiva, la situación de una persona que entró a un inmueble como inquilino es diferente.
La duda surge con frecuencia entre quienes llevan 10, 15 o incluso más años viviendo en la misma propiedad y se preguntan si el paso del tiempo puede darles derechos sobre ella.
¿Después de muchos años rentando puedes hacerte dueño?
En términos generales, no. El simple hecho de pagar renta durante muchos años no convierte al arrendatario en propietario.
El Código Civil Federal establece que la posesión que puede producir la prescripción debe ejercerse en concepto de propietario, de manera pacífica, continua y pública. Además, la Suprema Corte de Justicia de la Nación ha establecido que quien posee un inmueble como arrendatario lo hace reconociendo que la propiedad pertenece a otra persona.
Esto es importante porque no es lo mismo ser poseedor de un inmueble como dueño que ocuparlo porque existe un contrato de arrendamiento.
Por ello, si una persona llegó a una casa como inquilino y durante años pagó una renta al propietario, el paso del tiempo por sí solo no hace que la vivienda pase a ser de su propiedad.
¿Entonces qué es la prescripción adquisitiva?
La llamada prescripción positiva o adquisitiva permite que una persona pueda adquirir la propiedad de un inmueble cuando reúne determinados requisitos establecidos por la ley.
Por ejemplo, el Código Civil Federal señala que los inmuebles pueden prescribirse en cinco años cuando se poseen en concepto de propietario, con buena fe, de manera pacífica, continua y pública. En determinados casos de mala fe, el plazo puede ser de 10 años.
Pero hay una condición fundamental: la posesión debe ser en concepto de propietario.
La Suprema Corte ha señalado que no pueden prescribir de esta manera los bienes que una persona posee a nombre de otra en calidad de arrendatario, entre otras figuras, porque esa persona reconoce que existe un propietario distinto.
En otras palabras:
10, 15 o 20 años pagando renta no hacen automáticamente dueño al inquilino.
La situación jurídica de quien ocupa la vivienda debe analizarse de acuerdo con la forma en que comenzó y continúa la posesión.
¿Y si el dueño decide vender la casa?
Aquí existe otro derecho que suele confundirse con la posibilidad de quedarse con la propiedad.
En la Ciudad de México, el Código Civil contempla un derecho de preferencia para determinados arrendatarios cuando el propietario decide vender el inmueble.
El artículo 2447 establece que, en los arrendamientos que han durado más de tres años, el arrendatario que está al corriente en el pago de las rentas puede tener derecho a ser preferido frente a otro interesado en igualdad de condiciones cuando el propietario quiera vender el inmueble.
Esto no significa que la casa pase a ser del inquilino gratis.
Significa que, si el propietario decide venderla, el arrendatario puede tener preferencia para comprarla bajo las condiciones de la oferta.
¿El inquilino puede comprar antes que otra persona?
Sí, cuando se cumplen las condiciones legales correspondientes.
El artículo 2448-J establece que el propietario debe avisar por escrito al arrendatario que pretende vender el inmueble e indicar el precio y las condiciones de la operación.
El arrendatario cuenta con 15 días para comunicar por escrito si desea ejercer su derecho de preferencia bajo esas mismas condiciones.
Por eso, tener muchos años rentando una casa puede generar determinados derechos de preferencia en una venta, pero no convierte automáticamente al inquilino en propietario.
¿Qué pasa si no existe contrato escrito?
La falta de un contrato por escrito puede complicar un conflicto entre el propietario y quien ocupa el inmueble, pero tampoco significa que el inquilino pueda reclamar automáticamente la propiedad.
La situación debe analizarse con base en la forma en que comenzó la ocupación, los pagos realizados, los documentos existentes y demás pruebas que puedan demostrar la relación entre las partes.
Entonces, ¿me puedo quedar con la casa que rento?
No por el simple hecho de haberla rentado durante muchos años.
La prescripción adquisitiva tiene requisitos específicos y exige una posesión con características distintas a la que normalmente tiene un arrendatario.